토지서적) 대한민국 땅따먹기를 읽으며,

안녕하세요. 김재현입니다. 

 

 

코로나가 점점 더 심해지고 있는 시대에, 저는 6월부터 방학을 맞이하여 많은 시간을 가지게 되었습니다만,

스마트 스토어는 거의 반 포기 상태가 되었습니다.

 

 

오늘은 기존의 스마트 스토어 글이 아닌, 책을 읽고 책을 리뷰하는 글을 작성해 보겠습니다.

 

 

 

1. 왜 뜬금없이 책 리뷰를 하고 있나요?

 

 

네 맞습니다. 저는 저 같은 스마트 스토어 초보자들을 위한 블로그를 만들어 나가겠다는 큰 포부를 가지고 

블로그를 시작했으나, 시간이 지나면 지날수록 글은 안 올라오고 결국 이렇게 책 리뷰 글을 작성하고 있습니다.

 

 

사실은, 이번 연도 제가 운영하는 스마트 스토어의 몇 개의 제품이 상위에 노출되면서, 제 기준으로

많은 매출이 나왔습니다. 하지만 위탁판매의 낮은 마진율과 도매업체의 재고 문제 등으로 주문이 들어와도 

주문을 처리하지 못하는, 물 들어올 때 노를 젓지 못하는 상황이 발생합니다. 

 

 

제 스토어에서는 나이키, 아디다스 같은 브랜드 운동용품을 판매하는데, 

제가 따로 도매업체나 공장 측과 연락해서 물건을 받아 물량을 확보해보려고는 했으나,

브랜드 용품이다 보니 저 같은 작은 개인과는 계약을 하지 않는다는 답변만 계속해서 이어졌으며

그 사이에 상위 노출이 되어 많은 주문이 들어오던 제품들 대부분, 위탁업체에서 품절이 나 버렸습니다. 

 

 

그래도 1년이란 시간 동안 스토어를 운영하면서, 나름대로 큰 기회였지만 이 기회를 제품에 재고가 없어 

놓쳐버린 저는, 전부터 가지고 있던 스마트 스토어에 대한 회의감이 점점 더 커지게 되었고,

결국 처음의 열정은 어디 가고, 지금은 반 포기 상태로 방학을 보내고 있습니다. 

 

 

따라서 다른 사업모델이나 투자 모델이 필요한 저는, 여러 방법을 찾아보고자 했지만 

돈 버는 방법을 찾는 것은 쉽지 않았습니다. 따라서 가장 근본적인 방법으로 접근해보고자, 책을 읽어보면

어떨까?라는 생각을 하게 되었고, 그러던 도중 읽게 된 책이, 이번 글을 작성하는 책이 되겠습니다. 

 

 

 

2. 왜 갑자기 토지 책을 읽고 있나요? 

 

 

 

사실 이 책의 시작은 요즘 투자에 관심이 생겨, 여러 투자를 공부하고 있던 여자 친구의 권유였습니다.

토지투자에 대한 제 첫인상은 '토지 돈 많이 들고, 시간 많이들고, 어려울 것 같음' 이었습니다.   

그런 회의적인 제가, 냉담한 반응으로 책의 첫 소개글를 읽는 순간, 제가 토지에 가지고 있던 모든 오해가 풀려버렸습니다. 

 

 

목차의 내용을 정리하자면, 토지투자는

 

1. 수익성이 좋고

 

2. 소액도 가능하고

 

3. 수익률도 좋아

 

4. 단시간에도 가능해 

 

5. 그리고 아파트, 상가투자 보다 쉽고, 경쟁이 덜 해 였습니다.

 

 

 

그중 제 마음을 가장 사로잡던 내용은 마지막 문장입니다. 

아파트, 상가를 모르던 저도, 뉴스나 인터넷으로 쉽게 아파트 값이 폭등했다는 이야기와,

어르신분들부터 대학생 까지, 대학교 아파트 투자 동아리가 있을 정도로, 아파트나 상가 투자 열풍이 불고 있습니다.  

 

 

막연하게 나도 아파트 공부를 시작해야 하나?라고 생각은 했지만, 돈이 없어서, 시간이 부족해서 등의

다양한 핑곗거리로 공부를 무작정 미루고 있었지만, 그보다 쉽고 경쟁이 덜 하다는 문장은 귀가 얇은 저를 

사로잡기에는 충분했습니다. 또한 주변에서 아파트, 상가 투자 공부를 하고 있다는 사람은 많았지만, 

토지 투자를 공부하고 실천하고 있다는 사람은 보지 못했습니다. 사람들이 하지 않는 특별하고 유니크한 

투자 방법이라는 이유도, 우습지만 제가 토지 투자, 이 책에 호감을 가지게 된 이유로는 충분했습니다.

 

 

토지 공부를 나아가, 이번 연도 안에 토지를 낙찰받아 수익을 내 보고 싶다는 작은 소망도 생겼습니다.

 

 

 

3. 책 내용은 어떤가요?

 

 

책은 토지 경매에 대한 서적이며, 토지경매 실전에서 사용되는 팁이나 여러 노하우들을 알려줍니다. 

 

 

우선 왜 하필 경매일까요? 저는 막연히 ' 경매가 일반적으로 구매하는 것보다 저렴할 것 같다 '라는 생각을 했는데

역시나 마찬가지의 이유입니다. 일반적으로 매매로 구매하는 토지보다 작게는 10퍼센트, 많게는 50퍼센트 넘게 저렴하게 토지를 구매할 수 있기 때문에 경매를 이용한다고 합니다. 하지만 역시나 세상엔 쉬운 것이 없다고, 싸다고 낙찰을 받았지만, 오히려 손실을 보고 판매해야 하는 경우도, 더 최악의 경우는 토지가 팔리지 않는 경우도 있다고 합니다. 

 

 

따라서 책을 읽는 저는, 어떻게 하면 더 잘 구매해서, 더 비싸게 잘 팔고, 더 많은 마진을 남길까를 공부해야 했습니다.

 

토지 초보의 격렬한 끄적거림

 

 

우선 토지가 가치 있기 위해서는, 1) 그 토지에 건물을 지을 수 있는지 없는지 를 알아야 했습니다. 건물을 지을 수 있기 위해서는 1. 도로 2. 토지 이용 규제 3. 개발 허가 등을 확인하고 허가를 받아야 하며, 이 모든 허가를 확인하고, 허가를 받을 수 있는지, 도로가 있는지 없는지를 확인해야 합니다.  

 

 

 

건물을 지을 수 있는지 없는지를 확인했다면, 2) 이제는 어떤 건물을 지을 수 있는지 를 확인해야 합니다. 

1. 입지에 맞는 건물은 무엇인지. 예를 들어 등산로 입구에 존재하는 토지라면, 등산객들을 상대할 수 있는 음식점이나 카페 등

2. 그 건물을 짓고 싶다면, 그 건물의 토지 지역의 용도규제에 맞는지 확인해야 하며,

3. 또한 토지 지역의 보전 규제에 맞는 지역이어야 합니다. 

 

 

 

건물을 지을 수 있고, 이제는 어떤 건물을 지을 수 있는지까지 확인된다면, 3) 이젠 그 건물이 어느 정도 규모로 지어질 수 있는지, 1. 건폐율 건축선과 2. 높이 제한과 일조권 등 3. 법정 주차대수를 계산하여 건물 규모를 가늠해보고 토지를 낙찰받아, 원하는 매수자에게, 낙찰가보다 더 높은 가격으로 매매를 해, 차익을 남겨야 합니다. 

 

 

 

매매를 더 높은 가격을 받을 수 있는, 더 잘 팔 수 있는 방법 또한 여러 가지 방법이 있는데, 기존의 토지 용도를 변경하거나, 경사, 하자 등을 보수하여 일반적인 땅으로 만든 뒤 판매하는 방법, 맹지를 구매해, 맹지가 아닌 토지와 결합시켜 판매하는 방법 등의 전략을 설명하고 있습니다. 

 

 

예시를 위한 끄점임

 

빨간색 빗금을 친 부분을 우리가 낙찰받은 토지라고 한다면, 책 내용에 기재된 것처럼, 도로와 붙어있지 않는 토지

즉 '맹지'이며, 맹지는 건물을 지을 수 없어 주변 토지 시세보다 저렴할 수밖에 없습니다. 하지만 파란색 토지를 추가로 매입 혹은 낙찰받아, 기존 낙찰받은 빨간색 빗금 토지와 병합시킨다면, 두 토지는 하나의 토지가 되며, 맹지에서 벗어나 기존의 토지의 가격을 받을 수 있는 것입니다. 

 

 

 

4. 하지만 여전히 어려고 낯설어 멀게만 느껴지는 토지

 

 

 

1) 우선 토지투자 '공부'라는 개념 자체가 생소합니다.

물론 토지투자 중에서도, 당연히 정해져 있는 방식이나 절차들, 형식들을 '공부'한다는 개념은 이해가 갑니다.

예를 들어, 그 토지에 건물을 지을 수 있는지 없는 지를 확인하기 위한 절차들은, 공부로 가능하다는 것은 알겠으나...

주변에 어울리거나, 매매가 잘 이루어지는 '어떤' 건물을 지어야 하는지 등의 '감각적인' 부분도 공부로 극복이 가능한지 모르겠다는 저의 의견입니다.  눈치가 없는 사람이 눈치를 공부하거나, 타고난 감각을 공부한다고 해서 극복할 수 없는 것처럼 말입니다. 

 

 

하지만 동시에, 그렇다면 공부를 더더욱 해야겠다는 생각이 들었습니다. 물론 그런 '감각적인' 부분이 크다면, 애초에 뛰어난 사람들처럼 될 순 없겠지만, 공부하고 경험한다면, 자신의 주어진 스펙트럼  내에서는 전보다 나아질 수 있을 것이며, 그 정도라면 충분히 가능할 수도 있지 않을까 라는 생각이 들었습니다. 

 

 

2) 두 번째는 금액적인 부분입니다.

저는 어떤 일을 배우거나 시도할 때에는, 일단 해 보면서 배우는 스타일입니다. 소액 토지를 목표로 두고 있기는 하지만, 역시나 제가 가진 잔고에서는 60퍼센트를 넘는 수치의, 무척이나 큰 금액이 필요하기 때문에 그 전처럼 무작정 약간의 지식만을 가지고 들어가는 것이 겁이 나고 무섭기도 합니다.  

 

 

 

3) 세 번째로는 아직도 이게 돈이 되는지 모르겠습니다.

아파트의 경우, 주변에서 매매차익으로 돈을 번 이야기 등은 많지만, 토지는 많지 않고 적어도 제 주변에는 없으며, 들어본 적도 없어 아직도 무척이나 생소합니다. 직, 간접적인 경험이 거의 없다시피 하니, 열정도 덜 생기고, 이게 돈이 되는지는 아직까지 모르겠습니다.

 

 

 

5. 그럼에도 불구하고

 

하지만 토지도, 아파트만큼이나 큰 수익을 얻을 수 있다고 토지 투자를 하고있는 사람들 대부분이 입을 모아 이야기합니다. 또한 현시대에 주식이 선택이 아닌 필수가 되어버린 것처럼, 언젠가는 토지와 아파트 투자도 선택이 아닌 필수인 투자가 될 수 있을 것입니다. 따라서 미리 토지 투자를 공부하는 것도 나쁘지는 않겠다는 것이 저의 생각입니다.

 칼을 뽑았으면 무라도 베어야 하지 않겠냐는 속담처럼, 우선 공부를 시작하기로 마음먹었으니, 제 통장 잔고가 죽이 되든 밥이 되든 한번 시도해 보겠다고 마음먹게 한 책입니다. 다양한 토지 서적을 읽으면서 더더욱 공부해야겠습니다.

이상으로 글을 마치겠습니다.